税理士・FPがALTERNA（オルタナ）に220万円投資した話：含み益+6.28%の運用実態と税務優遇を全公開

こんにちは、税理士・FPのひよりです。今日は私自身がリアルに運用している「ALTERNA」について、なぜ選んだのか、どんな運用状況なのか、そして税務メリットまでを正直にレビューします。

不動産クラウドファンディングや不動産セキュリティトークンは似たようなサービスがいくつもありますが、私が「その中で別格」と判断したALTERNAの中身を、画面スクショ込みで税理士・FP目線で解剖していきます。

ALTERNA（オルタナ）とは？三井物産グループの不動産デジタル証券

ALTERNAは、三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社が運営する、不動産デジタル証券（セキュリティトークン）の投資プラットフォームです。三井物産が直接ハンドルしているサービスで、信用力の高さが大きな特徴。

仕組みをざっくり言うと、こんな感じ。

• 投資対象：三井物産グループが厳選した、レジデンス・ホテル・商業施設などのプライム不動産
• 最低投資額：1口10万円から（10万円単位）
• 運用期間：約5〜7年
• 分配頻度：年2回（半期ごと）
• 商品設計：受益権発行信託スキーム＋倒産隔離（投資家保護あり）
• 取引：ブロックチェーン技術（セキュリティトークン）で電子化

私のポートフォリオを公開：総資産2,336,840円・含み益+6.28%

「税理士・FPは何にどれだけ投資してるの？」と聞かれることが多いので、自分の運用画面をそのままお見せします。

2026年4月時点で、私のALTERNAアカウントの状況はこうです。

• 資産合計：2,336,840円
• トータルリターン：+144,484円（+6.28%）
• 運用中の投資案件数：1件
• 次回の予想分配金：+43,340円（2026年10月30日予定）

元本は約220万円。そこに含み益が約14万円乗って、現時点の評価額が233万円という構成。新NISAで世界株インデックスを積み立てている人が「年6%取れたら御の字」と言われるレベルのリターンが、不動産だけで出ています。

運用中の1件は、後で詳しく紹介する「千代田区・レジデンス」案件。これとは別に、過去には浅草の旅館案件にも投資していて、そちらは分配金を受け取り済みです。

投資先①：浅草・まちなか旅館（過去・分配金受領済み）

過去に投資して分配金を受領済みなのが、こちらの案件です。

• 商品名：三井物産のデジタル証券〜浅草・まちなか旅館〜（譲渡制限付）
• 投資対象物件：ホテルタビノス浅草（278室の和モダン旅館）
• 運営：藤田観光株式会社（東証プライム上場）
• 想定利回り：年4.3%
• 狙い：インバウンド需要の取り込み

「ホテルタビノス浅草」は、漫画テーマで内装をデザインした全278室のホテル。海外観光客から人気が高く、稼働率も非常に好調な物件です。藤田観光が運営しているという信用面も大きい。

投資先②：千代田区・レジデンス（現在運用中・220万円）

現在運用中の案件がこちら。私のメイン保有案件です。

• 商品名：三井物産グループのデジタル証券〜千代田区・レジデンス〜（譲渡制限付）
• 投資対象物件：東神田テラスレジデンス
• 規模：鑑定評価額約125億円・全132戸の大規模レジデンス
• 稼働率：約96%（2025年10月時点）
• 想定利回り：年3.0〜3.2%（税引前）
• 運用期間：約5年（2031年1月31日 償還予定）
• 募集開始：2025年12月19日（最低募集金額を上回って成立）

千代田区という日本経済の中心地に立地する、132戸の大規模レジデンス。1戸単位の不動産投資だと「空室が出ると収入ゼロ」のリスクが大きいですが、132戸あれば数戸の空室があってもポートフォリオへの影響は限定的。分散がビルトインされているのが大規模レジデンスの強みです。

稼働率96%という数字は、不動産投資の世界ではかなり高水準。一般的な賃貸マンションは80〜85%が標準ライン、高稼働の物件でも90%超えれば優良と言われる中で、96%は群を抜いています。

「不動産デジタル証券の中で別格」と判断した3つの理由

不動産デジタル証券・不動産セキュリティトークンを提供する事業者は、ALTERNA以外にもいくつかあります。それでも私がALTERNAを「別格」と評価する理由は、大きく3つです。

理由1：運営母体が三井物産グループという信用力

不動産投資の世界で最も大事なのは「誰が物件を選び、誰が運用しているか」。ALTERNAの運営は三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社で、三井物産グループ直系。

三井物産は総合商社として世界中で不動産・インフラ・資源開発の実績を積んでおり、不動産部門だけでも何兆円規模のアセットを動かしてきた組織です。新興スタートアップが運営するクラウドファンディングと比べて、目利き力・物件調達力・トラブル対応力が桁違い。

2025年7月には三井住友信託銀行と共同で「オルタナ信託株式会社」を新たに設立し、デジタル証券に特化した受託機能を強化しています。商品の信頼性が一層高まる体制が整ってきている段階。

理由2：受益権発行信託＋倒産隔離の投資家保護スキーム

これが税理士・FP目線で最も評価しているポイントです。

ALTERNAの商品は「受益証券発行信託」というスキームで設計されています。簡単に言うと、投資家のお金は信託銀行が管理する「信託財産」に入り、運営会社（三井物産DAM）の財産とは法的に切り離されている状態。

これによって、もし運営会社に万一のことがあっても、投資家の権利と信託財産は守られます。一般的な不動産クラウドファンディング（不特法スキーム）では、運営会社の経営状況に直接依存するリスクがありますが、ALTERNAではそのリスクが構造的に低減されています。

理由3：プライム規模の物件選定基準

ALTERNAが取り扱う物件は、いずれも三井物産グループが厳選したプライム規模の不動産。たとえば直近では下記のような案件が並んでいます。

• 東神田テラスレジデンス（千代田区・125億円・132戸）
• 銀座の賃貸レジデンス
• 京都の高級ホテル・旅館
• 横浜の高稼働率マンション
• 新宿中落合・経堂・門前仲町のレジデンス3物件パッケージ

個人投資家が単独で買おうとしても、桁が2〜3つ違って手が届かない物件ばかり。それを1口10万円から共同保有できるのが、ALTERNAの一番の魅力です。

抽選激戦の現実：税理士・FPでも全然当たりません

ここまで「いいことばかり」のように聞こえたかもしれませんが、ALTERNAには大きな難点が一つあります。それが抽選当選率の低さ。

人気案件は応募者が殺到するため、抽選方式で募集される案件は当選するのが本当に難しいんです。実際、私もこんな感じで落選を重ねています。

• 銀座のレジデンス：申込50口（500,000円）→ 落選
• 学芸大・中野・浅草橋・大塚パッケージ：申込3口（300,000円）→ 落選

「税理士・FPでも当たらないんですか？」とよく聞かれるんですが、答えは「本当に当たらない」。応募者が均等に抽選されるので、職業や属性は当落に影響しません。

とはいえ、当選確率を上げる方法はないので、できることは一つだけ。口座開設を先に済ませて、優良案件の募集が始まったらすぐ応募できる体制を整えておくこと。当選しないと買えないので、口座だけ持っていてもデメリットはありません。

税務優位：税理士・FP目線で評価する3つのメリット

ALTERNAが他の不動産クラファンと一線を画する最大のポイントが、税務上の扱い。これは税理士・FPの私が一番声を大にして伝えたいところです。

メリット1：分配金が「配当所得」扱い

一般的な不動産クラウドファンディング（不特法スキーム）の分配金は、税務上は「雑所得」として扱われます。雑所得は他の所得と合算されて総合課税になるので、給与所得が高い人ほど高い税率（最大55%）で課税されてしまうのが大きな弱点。

一方、ALTERNAは受益証券発行信託の受益権という設計上、分配金が「配当所得」として扱われます。これは上場株式の配当と同じカテゴリ。

メリット2：申告分離課税が選択可能（税率20.315%固定）

配当所得扱いになることで、申告分離課税を選べるのが大きな違いです。

• 所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%＝合計20.315%
• 給与所得の高低に関係なく、税率は一定
• 給与年収が高い方ほど、雑所得（最大55%）よりも有利になる

例えば年収1,500万円クラスの方が雑所得で50%課税されるところ、ALTERNAなら20.315%で済む。同じ収益でも手取りが2倍以上変わる計算です。

メリット3：上場株式の譲渡損失と損益通算可能

申告分離課税を選択すると、上場株式の譲渡損失と分配金を損益通算できます。NISA枠外で株や投資信託を運用していて含み損が出ているとき、その損失と相殺して税金を取り戻せるわけです。

さらに、損失は3年間繰越控除できるので、含み損確定後の3年間は分配金を受け取っても税金が圧縮されます。株式投資をしている人にとっては、相性がとても良い金融商品と言えます。

リスクと注意点：投資前に知っておくべき4つのこと

もちろん、ALTERNAも投資なのでリスクはあります。「いいことばかり」じゃないので、ちゃんと整理しておきます。

• 元本保証はない：不動産価格の下落・運用パフォーマンス悪化により、元本割れの可能性あり
• 譲渡制限付き：原則として中途解約・他者への譲渡が制限される。運用期間中は資金がロックされる前提で考える必要あり
• 抽選当選必須：人気案件は応募者多数で抽選。落選すれば購入できない
• 金利上昇リスク：レバレッジを効かせている案件では、金利上昇局面で分配金が減少する可能性

特に「運用期間中は中途解約しにくい」点は、生活防衛資金や近い将来使う予定の資金を充ててはいけません。「5〜7年は触らなくても困らないお金」で投資するのが鉄則です。

まとめ：抽選激戦だからこそ、口座開設だけは早めに

ALTERNAは、不動産デジタル証券というカテゴリの中で、運営母体の信用力・商品設計の堅牢さ・税務面の優位性のすべてが「別格」と言える稀有なサービスです。

私自身、約220万円を投じて運用中。総資産2,336,840円・含み益+6.28%という運用結果に十分満足していますし、新規案件が出るたびに応募を続けています。当選しない案件のほうが多いのですが、それは商品価値の証明と捉えています。

これから始める方への、税理士・FPの私からのアドバイスはシンプルです。

• 給与年収500万円以上＋株式投資もしている方は、税務面のメリットを最大限享受できる
• 5〜7年動かさなくていい資金を分けて、その範囲で投資する
• 口座開設は早めに済ませる。優良案件は抽選で瞬殺されるため、応募体制を整えておくことが当選への第一歩

免責事項

本記事は税理士・FPの個人的な投資体験に基づくレビューであり、特定の金融商品の購入・投資判断を推奨するものではありません。投資には元本割れを含むリスクが伴います。最終的な投資判断は、ご自身の判断と責任において行ってください。記載されている数字・条件は2026年4月時点の情報に基づきます。