不動産投資の相続節税に「5年ルール」導入！2027年から変わる相続対策の常識

これまでの節税手法：なぜ不動産が使われていたのか

これまで、相続税の節税として「現金を不動産（賃貸物件）に変える」手法が広く使われてきました。

なぜかというと、不動産の相続税評価額は市場価格より大幅に低く計算されるからです。

資産の種類	相続税評価額の目安
現金・預金	額面通り（100%）
土地（路線価）	市場価格の70〜80%程度
賃貸不動産（マンション等）	市場価格の30〜50%程度になる場合も

つまり、1億円の現金を賃貸マンションに換えると、相続税の計算上は3〜5千万円の評価になるケースがありました。これが節税として機能していたわけです。

2026年改正で何が変わる？

令和8年度税制改正で、この手法に制限がかかりました。

相続・贈与の5年以内に取得した貸付用不動産については、路線価等の評価額ではなく市場価格（時価）で評価するというルールが導入されます。

• 適用開始：2027年1月1日以後の相続・贈与
• 対象：相続・贈与の5年以内に取得した貸付用不動産
• 評価方法：時価（市場価格）で評価

改正前・改正後の比較

	改正前（〜2026年末）	改正後（2027年1月〜）
相続直前購入の評価	路線価等（時価より低い）	時価（市場価格）
節税効果	評価圧縮で大幅な節税が可能	直前購入では節税効果なし
長期保有の不動産	変わらず路線価等で評価	変わらず路線価等で評価

重要なのは、5年超前から保有している不動産は今回の改正の対象外という点です。長期保有している不動産への影響はありません。

2027年1月までに何をすべき？何をしないほうがいい？

✅ 今すぐ確認すべきこと

• 現在保有している不動産の取得時期（5年以内かどうか）
• 相続対策の全体設計を税理士と一緒に見直す
• 「駆け込みで不動産を買おう」という判断は慎重に

⚠️ 注意が必要なこと

「改正前に急いで買おう」という判断は危険です。2027年1月以後の相続・贈与で評価が時価になるため、今から購入しても2027年以降に相続が発生すれば節税効果は限定的になります。

また、不動産投資は節税だけでなくリスクも伴います。収益性・流動性をしっかり検討した上で判断してください。

まとめ

• 2027年1月から相続・贈与の5年以内取得の賃貸不動産は時価評価に
• 「直前の駆け込み購入で評価圧縮」という手法が封じられる
• 長期保有（5年超）の不動産は今回の改正の対象外
• 「急いで買う」より「専門家と相談して設計する」が正解