不動産の【相続節税】5年ルール2027年導入｜駆け込み購入が無効化される対策タイミングを税理士解説

これまでの節税手法：なぜ不動産が使われていたのか

これまで、相続税の節税として「現金を不動産（賃貸物件）に変える」手法が広く使われてきました。

なぜかというと、不動産の相続税評価額は市場価格より大幅に低く計算されるからです。

資産の種類	相続税評価額の目安
現金・預金	額面通り（100%）
土地（路線価）	市場価格の70〜80%程度
賃貸不動産（マンション等）	市場価格の30〜50%程度になる場合も

つまり、1億円の現金を賃貸マンションに換えると、相続税の計算上は3〜5千万円の評価になるケースがありました。これが節税として機能していたわけです。

2026年改正で何が変わる？

令和8年度税制改正で、この手法に制限がかかりました。

相続・贈与の5年以内に取得した貸付用不動産については、路線価等の評価額ではなく市場価格（時価）で評価するというルールが導入されます。

• 適用開始：2027年1月1日以後の相続・贈与
• 対象：相続・贈与の5年以内に取得した貸付用不動産
• 評価方法：時価（市場価格）で評価

改正前・改正後の比較

	改正前（〜2026年末）	改正後（2027年1月〜）
相続直前購入の評価	路線価等（時価より低い）	時価（市場価格）
節税効果	評価圧縮で大幅な節税が可能	直前購入では節税効果なし
長期保有の不動産	変わらず路線価等で評価	変わらず路線価等で評価

重要なのは、5年超前から保有している不動産は今回の改正の対象外という点です。長期保有している不動産への影響はありません。

2027年1月までに何をすべき？何をしないほうがいい？

✅ 今すぐ確認すべきこと

• 現在保有している不動産の取得時期（5年以内かどうか）
• 相続対策の全体設計を税理士と一緒に見直す
• 「駆け込みで不動産を買おう」という判断は慎重に

⚠️ 注意が必要なこと

「改正前に急いで買おう」という判断は危険です。2027年1月以後の相続・贈与で評価が時価になるため、今から購入しても2027年以降に相続が発生すれば節税効果は限定的になります。

また、不動産投資は節税だけでなくリスクも伴います。収益性・流動性をしっかり検討した上で判断してください。

既存物件は対象外：いつまでに購入すれば 5 年ルールに引っかからない？

• 2026年12月31日までに取得：従来の3年ルール適用（既得権ベース・現行制度のまま）
• 2027年1月1日以降に取得：新5年ルール適用
• 判定基準は「契約日」ではなく「引渡日」：2026年内に契約しても引渡しが2027年にずれ込むと新ルール対象
• 相続で取得した物件：被相続人の取得日を引き継ぐ。親が2020年に購入した物件を2027年に相続しても、起算日は2020年なので影響なし

「2026年中に絶対購入する」という駆け込みは、引渡日のスケジュール管理が命運を分けます。年末の引渡しは決済・登記の事務処理が混み合うので、10〜11月までの引渡しを目処に動くのが安全です。

相続税路線価との関係：5 年ルールが効く時・効かない時

項目	5年ルール対象（2027年以降取得）	5年ルール対象外（2026年以前取得）
5年以内に相続発生	市場価額で評価（節税効果なし）	路線価で評価（節税効果あり）
5年経過後に相続発生	路線価で評価（節税効果あり）	同左
賃貸用での評価減	5年以内は対象外	従来通り適用可

つまり 5 年ルールは「相続税評価の節税効果」が 取得後 5 年間は使えない 制度。5 年経過後は従来通り路線価評価が使えるので、節税目的の不動産購入は「5 年以上保有を前提に」と考えればこれまでの戦略は維持できます。

相続対策の代替手段：5 年待てない人の選択肢

① 暦年贈与の活用

年110万円までの基礎控除を使った計画的贈与。子3人・孫3人に毎年110万円ずつ贈与すれば年660万円・10年で6,600万円が非課税で移転可能。2024年から「7年前まで生前贈与が相続財産に加算」される改正もあるので、早めに始めるほど効果大。

② 生命保険の非課税枠

「法定相続人の数×500万円」の非課税枠が使える。配偶者＋子2人なら1,500万円を非課税で残せる仕組み。一時払終身保険なら 70 代でも加入可能（健康状態次第）。不動産より流動性も高い。

③ 教育資金・結婚資金の一括贈与特例

教育資金1,500万円・結婚資金1,000万円までの一括贈与が非課税になる特例（2026年3月末まで延長中）。孫世代への資産移転に有効。信託銀行経由で口座開設するのが実務的。

まとめ

• 2027年1月から相続・贈与の5年以内取得の賃貸不動産は時価評価に
• 「直前の駆け込み購入で評価圧縮」という手法が封じられる
• 長期保有（5年超）の不動産は今回の改正の対象外
• 「急いで買う」より「専門家と相談して設計する」が正解